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不動産

※下記の金額は全て外税での表示となっております。

Q1.家賃滞納者に対してはどういった対応をすればいいのですか。

  • まず任意交渉(支払催告・契約解除)をして下さい。家賃滞納者に対し、内容証明郵便にて、支払を督促します。不払いが長期化している場合は、賃貸借契約を解除して、目的物の明渡を求めます。
  • それでも応じないときは、建物明渡請求(民事訴訟)を提起することが考えられます。滞納している家賃などがあれば、建物明渡請求訴訟と同時に請求します。
  • 建物明渡について判決などが出ているにもかかわらず、任意に明け渡しに応じない場合には、建物明渡の強制執行を申し立て、強制的に建物の明渡しを実現します。また、家賃滞納について判決などが出ているにもかかわらず、任意に支払いに応じない場合、家賃滞納者の給料や預金口座などを差し押さえて、強制的に債権の回収を図ります。

Q2.持ち家を貸家にしていたが、賃貸期間が満了したので店子に出て行ってもらって家を改築し、娘と一緒に住み娘に介護してもらいたいのだが、店子は出ることについて承諾してくれないとき、どうしたらいいですか。

期間の定めのある建物賃貸借契約の場合、賃貸人が期間満了に際し、更新を拒絶し、解約の申し入れをしようとする場合には、賃貸人に正当事由が必要です。

正当事由の有無は、
@貸主・借主双方が建物使用を必要とする事情
A建物の賃貸借に関する従前の経過
B建物現況
C建物の利用状況
D立退料提供の有無等
を考慮して決定されることになります。

ご相談の事例のように貸主の娘さんに介護してもらうために、貸主の娘さん一家に住んでもらおうとする場合でも、貸主さん側に建物使用を必要とする事情があるとされるでしょう。

また、家の老朽化が激しくて現時点ではとても安心して住めないとか、家の改築計画が具体的になっているとか貸主さんが代わりの物件を紹介をしていたという事情があれば、それらは貸主さん側に有利な事情に働くといえるでしょう。

ただ、借主の使用の必要性はどうでしょうか。借主側が長年そこで居住や営業をしていて、転居が非常に困難になるという場合もあります。

このような場合には、具体的事案によりますが、立ち退き料を提供しなくては正当事由が認められず、したがいまして、更新拒絶も認められないこともあります。

Q3.立退き料を支払わなければならない場合、その額は高額になりませんか。

確かに、立ち退き料は高額に認定される場合がありますが、バブル期と比較して、近時は低額化傾向にあるといえるでしょう。

Q4.そのほか、貸主さんサイドから見た場合の、最近の借地借家関係で注目すべきことはありますか。

原状回復について、貸主に厳しい判決が続々出てきています。

通常の使用による自然損耗は現状回復義務には含まれませんので、借主に負担させることは難しいといえます。

賃貸借契約書で自然損耗の修繕費用を借主に負担させようとする場合には、補修費用を負担する補修対象部分の記載が一義的に明白でなくてはならないとされています。

更新料についても、消費者契約法に違反する場合があることを認めた判決が出たことも注目すべきでしょう。

Q5.では、借主さんサイドから見た場合の、最近の借地借家関係で注目すべきことはありますか。

実力で立ち退かせるいわゆる「追い出し屋」の問題があげられます。

この問題の背景には、敷金と礼金がゼロであるような「ゼロゼロ物件」の増加などがあります。悪質な追い出し行為には、裁判所も厳しい判断を下しています。

Q6.借地借家の法律問題について、従来型の問題と新しい問題がありことが分かりましたが、六法法律事務所は、これらの問題にどう対応するのですか。

実際に事件が起きた事案については、迅速に内容証明郵便・訴え提起をすることになります。

また、今後新しい賃貸借契約を締結する人々には、近時の新しい判決や経済動向に即応する契約を提案していきたいと考えております。

今日不動産賃貸業は、大きな曲がり角にきています。

それは、バブルが崩壊し不動産の賃料に大きな上昇が望めなくなったこと、ビル建設ラッシュによって貸室が供給過剰になったこと、少子高齢化によって貸室に対する需要が少なくなってきたこと等に原因がありますが、六法法律事務所はこのような時代だからこそ提供できるリーガルサービスが存在すると考えております。

Q7.最後に弁護士費用についてお聞きします。

まず、建物明渡し請求の場合

着手金
1ヶ月分の家賃
終了報酬
立ち退きの成功報酬は1.5ヶ月分の家賃
未払い家賃の回収の成功報酬は、回収額の20%(外税)

です。

契約書作成については、15万円(外税)〜20万円(外税)が目安になるでしょう。